开发商，专家喊你快出货

N本报记者 洪德木

核心提示：2月18日，出货中国人民银行公布，开发商将自今日开始下调存款准备金率0.5个百分点。喊快这是出货自去年12月5日央行三年来首次下调存款准备金率后的第二次下调，同时也是开发商今年以来的首度下调。那么，喊快央行出台这项措施的出货市场背景是什么？在“限购、限价、开发商限贷”等“三限”之下，喊快房地产市场早已经进入了寒冬状态，出货这部分的开发商资金流入，能否改变眼下深度疲惫的喊快楼市格局？购房者的房贷利率会发生变化吗？面对着存款准备金率持续下调的金融市场，开发商又应该如何应对？出货本期房产专刊对此在业内进行了多方面采访。

背景经济下行凸显压力

其实早在春节前，市场上对于降低存款准备金率的预期就极为强烈，但在当时并没有如市场预期的那样，及时调低存款准备金率，反而是预期逐渐减弱的2月末出其不意地出台。“这表明了央行对出台会波及市场环境的各种措施还是相当谨慎的。”交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟在接受本报记者电话采访时如此表示。对于为何在这个时间点下调银行的存款准备金率这个问题，唐建伟认为，这跟整个宏观经济出现持续下行的市场环境有很大的关系，主要表现在宏观经济指标不乐观、银行间资金面持续偏紧影响到了信贷的投放以及外汇占款出现了多月的持续负增长等。

记者查阅国家统计局的相关数据了解到，1月份制造业采购经理指数PMI为50.5%，环比上升0.2个百分点，为连续第二个月回升，但总体却低于近年来平均水平，反映出整个经济景气度仍较低的现实。“而下调存款准备金率所释放出来的资金能够为经济的平稳发展提供较为宽松的环境。”莆田市区某银行的工作人员林先生这样认为。

而在银行的信贷方面，根据历史数据，每年的1月份往往是银行放贷最多的月份之一，过去几年1月份银行新增信贷均突破万亿元大关，此前机构也纷纷预测1月份新增贷款将破万亿元，但事实上今年1月份人民币贷款仅增加7381亿元，同比少增2882亿元，创2008年以来1月同期的新低，银行间信贷增长减少间接地影响到了实体经济的资金链，下调存款准备金率利于缓解银行流动性压力，增强信贷投放能力，加强金融对实体经济的支持。

旷远集团营销总监赖卫祥则认为，今年1月份企业贷款同比少增的部分原因是因为春节假日提前到了1月份，加上元旦等假期，银行工作时间较短，信贷规模减少不可避免。但这使得不少没有如期贷到款的企业缺少运转资金。“从目前市场来看，企业贷到款极有可能在2月份大规模出现，这也可能是选择在这个时候下调存款准备金率的一个重要原因。”

而据记者了解，截至2月19日，四大行2月新增人民币贷款投放约700亿左右，“虽然四大行的新增贷款额度少于预期水平，但目前市场上中小企业对资金的需求状况以及银行间的存贷数据表明，2月份新增贷款相比于1月份将会有所增加，这也可能是选择在这个时候下调存款准备金率的一个重要原因。”

市场本地购房者依然观望

据了解，在今日存款准备金率开始调整后，将为市场输送流动性资金4000亿元。而这部分流动资金也将大部分流向实体经济，“此次出台措施意在支持实体经济的发展，因此对于调控行业，例如房地产市场受益则较小。”至于这项措施对楼市的影响，唐建伟说，“从目前的情况看，楼市调控政策在短期内很难得到有效的放松，这从国家高层的多次表态上可以明显感觉得到，而下调存款准备金率不可能让房地产市场的调控得到松动，充其量只是间接地影响到市场对后期的预期信心。”

对此，赖卫祥也认为，这次释放出来的流行性资金在大部分进入实体经济之时，也有可能通过各种直接的或间接的渠道进入房地产领域，所以这个可以看做是对房地产行业一个利好的因素，但是短期内是不是有直接的影响不好判断。他同时也表示，从长期来看，在下调存款准备金率对实体经济的持续利好影响下，产生了一系列有利结果会回报到城市居民的收入当中，这会在一定程度上增加刚需一族的工资收入，减缓这部分群体的购房压力，从而在一定程度上缓解楼市的低迷状态，“但从现在的实际市场看，此次的措施并未对莆田楼市产生实质性的影响，市民观望的情绪依然普遍存在。”

莆田市建德房地产开发有限公司工作人员黄硕亮在接受记者采访时表示，此次下调存款准备金率是从整个宏观经济的市场需求出发，缓解当前市场上经济下行以及信贷偏紧的状况，房地产行业现在正处于调控当中，虽然也需要资金，但很难从银行贷款得到，而这种微调并不是只针对房地产行业，还有很多行业同样需要银行资金支持，所以尽管存款准备金率微调，但针对楼市的信贷政策仍然将会持续从紧。

另外，记者在走访市区部分楼盘时了解到，从18日晚间发布消息到今天正式执行的这周里，购房者的观望情绪依旧持续。“这段时间，打电话进来或者是亲自到我们售楼处询问的市民有所增加。”在莆田城北一家售楼处，一位售楼小姐告诉记者，“但他们也只是在了解市场情况，探探口风，购房意愿上，也没有因为存款准备金率下调而受影响。”

后市积极出货才是上策？

虽然说此次释放出来的流动资金对楼市的影响较为微弱，但对于已经“久旱”的楼市环境来说也可能是一场“及时雨”。国家统计局发布的最新数据显示，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比全部下降或持平，基本上没有了上涨，而这样的数据则是对开发商的一场考验，因此这次的措施给开发商释放出一个积极的信号，如果再不释放流动性，很多开发商的资金确实已经消耗殆尽。

当然，企业能否长久生存，还得看开发商的市场应对情况，对于资金链处于紧张状态的中小房企，唐建伟认为，“现在最重要的是在这样的市场中能够存活下来，迎合市场的价格需求，积极出货才是硬道理，同时，这个时候也是配合市场调控，努力进行内部管理机制创新的极好机会。”赖卫祥则认为，在这样的市场环境中，市场的流动资金增加，购房者的买房款也会间接地增多，因此，房地产开发企业应当积极地优化产品，打造符合市场的楼市产品，针对细分市场消费群体，以积极出货的策略回笼资金。

银行房贷利率标准未变

至于央行下调存款准备金率对购房者在房贷按揭方面有无影响，记者在近日也以购房者身份询问了莆田市多家银行，相关工作人员均表示对商贷利率“没有影响”，仍然会按之前的利率标准执行。

莆田中信银行个贷中心工作人员告诉记者，目前中信银行在个人住房贷款方面，首套房是在基准利率7.05%的基础上上浮10%，二套房则是上浮20%。对于存款准备金率下调之后利率方面的调整，工作人员则表示“暂时还未接到相关的通知”。

农业银行凤凰山分理处工作人员告诉记者，农行目前已经暂停发放住房按揭贷款。此次存款准备金率下调是否会重启住房贷款，此工作人员则称还未接到相关的文件通知。

莆田工商银行荔城支行工作人员小朱则称，目前莆田工商银行荔城支行住房贷款利率是执行首套房按基准利率，也就是7.05%，第二套房则是在基准利率的基础上上浮10%。是否因为存款准备金率下调而出现申请者增多的情况，小朱则表示，暂时还没出现这样的情况。

建设银行莆田分行方面，其网点工作人员告诉记者，目前建设银行莆田分行住房贷款利率执行标准为首套房在基准利率的基础上上浮10%，第二套则上浮30%。至于是否因为存款准备金率下调而做其他调整，该工作人员称，暂时还未收到其他通知。